04 августа 2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон №340 - ФЗ), согласно которому выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства не требуется.

Введено понятие «объект индивидуального жилищного строительства» (далее объект ИЖС) - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

     С вязи с чем, существенно изменены нормы законодательства, касающиеся порядка строительства объектов ИЖС или садовых домов и осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на них, а имен: ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ устанавливается уведомительный порядок возведения объектов ИЖС.

С указанной даты строительство объектов ИЖС, садовых домов должно осуществляться в следующем порядке:

Планирование и согласование строительства - ст. 51.1. ГрК РФ:

-    застройщик подаёт в орган местного самоуправления (далее - уполномоченный орган) уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС, садового дома;

-    уполномоченный орган по результатам проведенных проверок направляет застройщику уведомление о соответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома либо о несоответствии.

К уведомлению о планируемом строительстве (направляется застройщиком в уполномоченный орган) представляются в числе иных документов правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственному реестре недвижимости (далее ЕГРН).

Получение застройщиком уведомления о соответствии планируемого строительства установленным параметрам либо не направление указанными органами в установленный законом срок уведомления о несоответствии считается согласованием уполномоченными органонами строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта ИЖС или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве. Данное право, по общему правилу, сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС или садовый дом, за исключением установленных п.п. 1-3 ч. 21.1. ст. 51 Земельного Кодекса РФ (далее ЗК РФ) случаев. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

Окончание строительства (ч.ч. 15-21 ст. 55 ГрК РФ):

-   застройщик в срок не позднее 1 месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома подает в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства), к которому в числе иных документов прилагает технический план объекта ИЖС или садового дома;

-   уполномоченный орган по результатам проведённых проверок направляет застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома установленным требованиям и параметрам.

       Формы указанных выше уведомлений утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 сентября 2018 г. № 591/пр. При этом ч. 16 ст. 55 ГрК РФ установлено, что оплата государственной пошлины за осуществление государственной регистрации производится застройщиком - сведения об оплате государственной пошлины должны содержаться в направляемом в уполномоченный орган уведомлении об окончании строительства/реконструкции.

 Кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданный (реконструированный) объект ИЖС или садовый дом (ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации).

В соответствии с введённой Законом № 340-ФЗ в Закон о регистрации частью 1.2 статьи 19 уполномоченный орган в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома при отсутствии предусмотренных ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объектов установленных требованиям обязан направить в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект ИЖС или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе, уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, представленный застройщиком технический план, а в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, также заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом) посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика.

В случае не направления в установленный срок такими уполномоченными органами указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у уполномоченного органа по правилам, предусмотренным ч. 2 ст. 33 Закона о регистрации (ч. 1.2 ст. 19, п. 1.1 ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации).

Таким образом, новая процедура, касающаяся порядка строительства объектов ИЖС или садовых домов максимально упрощена. Индивидуальному застройщику не придется добиваться разрешения на строительство, оформлять проектную документацию (это процедура не обязательная), но при всем этом уклониться от регистрации права собственности и выплаты налогов больше не получится.

Главный специалист – эксперт

(государственный регистратор)

Тальменского отдела

Леонова О.В.